4 SCPI pour un immobilier plus responsable [Premium]
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4 SCPI pour un immobilier plus responsable [Premium]

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Ce que vous allez apprendre aujourd’hui :

  • Tout comprendre aux SCPI, la pierre-papier
  • 4 SCPI responsables passĂ©es Ă  la loupe - AbonnĂ©s Premium uniquement
  • Comparatif de ces 4 SCPI responsables - AbonnĂ©s Premium uniquement

Hello les Epinards

Ce mois-ci, c’est focus sur l’immobilier responsable 🏱.

Quand on parle d’immobilier, on pense souvent Ă  investir dans sa rĂ©sidence principale ou dans de l'immobilier locatif, mais il existe une autre possibilitĂ© : les fonds immobiliers (SCI, SCPI, FonciĂšre
).

Aujourd’hui, on va zoomer sur les SCPI, un modĂšle que j’apprĂ©cie Ă  titre perso !

Au sommaire de cette Ă©dition nous aurons donc :

  1. Une SCPI, c’est quoi ?
  2. Avantages des SCPI
  3. Inconvénients des SCPI
  4. 4 SCPI responsables Ă  la loupe et comparatif

Mais avant de se lancer, 2 sujets dont je voulais vous parler :

  • đŸŽ„ 1er webinar organisĂ© par Epinard 🌳 ouvert Ă  toutes et tous
  • 💎L’abonnement premium Ă©volue

đŸŽ„ WEBINAR đŸŽ„
Le 1er webinar aura lieu le 28/02 Ă  18h avec ClĂ©ment Renault le co-fondateur de Louve Invest l’occasion de parler plus longuement :

  • du fonctionnement des SCPI
  • des perspectives de ce marchĂ©
  • d’analyser quelques SCPI responsables

Ça sera Ă©galement l’occasion de poser toutes vos questions sur le sujet.
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1. Une SCPI, c’est quoi ?

L’achat ou la gestion d’un bien en location vous effraient ? Vous souhaitez diversifier votre portefeuille immobilier ? Les SCPI peuvent ĂȘtre une bonne solution.

Les SociĂ©tĂ©s Civiles de Placements Immobiliers aussi appelĂ©es “Pierre Papier” sont par dĂ©finition un vĂ©hicule de placement collectif qui collecte des fonds apportĂ©s par des investisseurs particuliers afin d’acquĂ©rir et de gĂ©rer un patrimoine immobilier.
Et ouais !

Bon, si je devais l’expliquer plus simplement, les SCPI c’est un groupe d’investisseurs qui mettent leur Ă©pargne en commun pour acheter des immeubles.

Chacun est propriĂ©taire des immeubles au prorata de l’épargne qu’il apporte.

Et comme on est des gros fainéants (oui je généralise mon cas là), on délÚgue à une société de gestion :

  • la recherche d’immeubles
  • les achats et les ventes
  • la gestion des locataires

Bon bien sûr, la société de gestion se prend quelques frais au passage.

C’est vĂ©ritablement de l’investissement passif.
Tu s’occupes de rien, la sociĂ©tĂ© de gestion s’occupe de tout.

Pour ĂȘtre prĂ©cis, il existe 3 types de SCPI diffĂ©rentes :

  • Les SCPI de rendement qui ont pour objectif de distribuer les loyers perçus
  • Les SCPI fiscales qui permettent de profiter de certaines niches (Pinel, Malraux
) et dĂ©fiscaliser
  • Les SCPI de capitalisation qui ont pour objectif de faire grimper le prix des parts dans le temps, en achetant des immeubles Ă  dĂ©cote.

Plus d’infos sur les SCPI ici

Pour la suite, on va plutĂŽt parler du premier cas : les SCPI de rendement

2. Avantages des SCPI

Du coup ça a pas mal d’avantages

2.1 L’accessibilitĂ©

Les SCPI, c’est de l’immobilier accessible. Pas besoin d’hypothĂ©quer un rein.

Le prix des parts est gĂ©nĂ©ralement fixĂ© Ă  quelques centaines d’euros (450€ en moyenne)

Cependant de nombreuses sociĂ©tĂ©s de gestion imposent l’achat d’un minimum de parts lors du premier achat.
Comptez un peu plus de 4000€ en moyenne pour votre 1er investissement.

2.2 La diversification

Investir en SCPI, c’est prendre des parts dans un parc immobilier avec de nombreux locataires.

Vous diluez ainsi le risque de loyers impayés, mais surtout vous profitez de biens dispersés géographiquement et sectoriellement.

2.3 L’immobilier d’entreprise

C’est un avantage majeur des SCPI, vous pouvez facilement investir dans l’immobilier d’entreprises : bureaux, commerces, locaux d’activitĂ©s.

Autant de biens immobiliers qui restent généralement inaccessibles pour les particuliers.

2.4 Pas de gestion

J’en ai dĂ©jĂ  parlĂ© un peu plus haut mais c’est vraiment le cas.

À part participer aux assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales de la SCPI, vous n’avez rien Ă  faire.

Et mĂȘme ça, ce n’est pas obligatoire (mais fortement recommandĂ©), ou vous pouvez faire une procuration.

2.5 Emprunt possible

Les SCPI c’est de l’immobilier, il est donc possible d’emprunter pour investir en SCPI et ainsi bĂ©nĂ©ficier de l’effet de levier.

Attention au vu du contexte Ă©conomique actuel, quelques avertissements :

  • Votre capacitĂ© d’emprunt n’est pas infinie (35% de vos revenus max), anticiper vos projets avant d’emprunter
  • Avec la remontĂ©e des taux, il devient moins intĂ©ressant d’investir, le rendement moyen des SCPI Ă©tant compris entre 4 et 5%
  • VĂ©rifier l’endettement propre de la SCPI. La sociĂ©tĂ© de gestion peut emprunter, elle aussi, pour investir. Ce qui augmente mĂ©caniquement, l’effet de levier global de l’opĂ©ration. En cas de retournement de marchĂ©, ça peut faire trĂšs mal.

2.6 Un rendement appréciable

MĂȘme si elle est plutĂŽt Ă  la baisse sur les 10 derniĂšres annĂ©es du fait du contexte Ă©conomique, la distribution des SCPI se situe entre 3 et 6% avant fiscalitĂ© (4,45% en moyenne en 2021).

On constate aussi une revalorisation du prix des parts de +7,5% sur les 5 derniÚres années.

Bien sĂ»r, cela n’indique rien sur les performances Ă  venir des SCPI, surtout dans le cadre d’un marchĂ© immobilier fortement sous contrainte avec la hausse du coĂ»t du crĂ©dit.


3. Inconvénients des SCPI

Bon, on ne va pas se le cacher, il y a aussi quelques inconvénients.

3.1 La liquidité des parts

La derniÚre crise de liquidité date des années 90.

À cette pĂ©riode, le marchĂ© immobilier est en baisse, le prix des parts de SCPI baisse.

De nombreux investisseurs souhaitent revendre, or il n’existe pas de marchĂ© secondaire rĂ©gulĂ©. Ils se sont donc retrouvĂ©s bloquĂ©s avec leurs parts de SCPI.

Ce risque existe toujours, mĂȘme si le marchĂ© est devenu plus important depuis. En effet, les sociĂ©tĂ©s de gestion ne garantissent pas la revente des parts.

Quelques éléments complémentaires à ce sujet ici.

3.2 Les frais

Les frais en SCPI sont importants, surtout Ă  l’entrĂ©e, ce qui implique de conserver longtemps ses parts pour compenser.

Voici les frais généralement appliqués :

  • 10 Ă  12% du montant investi Ă  l’entrĂ©e via une commission de souscription
  • 10% de frais de gestion annuels
  • Pas de frais de sortie

La durée de détention recommandée est de 10 ans.

De nouvelles sociétés de gestion proposent des SCPI avec 0 commission de souscription. En contrepartie, vous avez des frais de gestion annuels plus importants (14 à 18%) et des frais de sortie en cas de vente anticipée des parts (généralement avant 5 ans, parfois 3ans).


4. 4 SCPI pour investir plus durablement dans l’immobilier à la loupe

J’avais dĂ©jĂ  Ă©voquĂ© la SCPI Kyaneos Pierre dans une Ă©dition gratuite que vous pouvez retrouver ici.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, quelques rappels sur le label ISR dans l’immobilier.

â„č
Le label ISR est accessible aux fonds immobiliers depuis 2020.
Pour l’obtenir, les fonds doivent expliciter les objectifs ESG qu’ils souhaitent atteindre, mettre en place une grille d’analyse et l’utiliser pour construire leur patrimoine, publier rĂ©guliĂšrement leur performance sur le sujet et impliquer des parties prenantes.

C’est d’ailleurs, un point Ă  amĂ©liorer pour le label ISR pour l’immobilier. Chaque sociĂ©tĂ© fixe sa propre grille d’évaluation ESG. Il est donc difficile de comparer les patrimoines sur ces critĂšres.

La majoritĂ© des fonds que j’ai pu analyser ont choisi une stratĂ©gie dite “best in progress”, qui consiste Ă  investir dans des immeubles et mettre en place des actions pour amĂ©liorer leurs notes ESG jusqu’à une note cible. Cette dĂ©marche est cohĂ©rente avec les besoins en rĂ©novation du parc immobilier français.

Il convient de rester vigilant aux critĂšres ESG choisis par les fonds. Mettre en place des parkings Ă  vĂ©lo ou vĂ©gĂ©taliser aura un impact faible si l’immeuble est une passoire thermique chauffĂ©e au fioul


Les SCPI du comparatif ont été sélectionnées car elles possÚdent toutes un modÚle social et/ou environnemental que je trouve intéressant et sont plutÎt représentatives des SCPI labellisées ISR.

Voici les 4 retenues :