Épinard 🌳 #17 - RĂ©novation d'un bien locatif

Épinard 🌳 #17 - RĂ©novation d'un bien locatif


  • Comment contribuer Ă  la transition Ă©cologique avec un  investissement immobilier 🏬
  • Les erreurs Ă  ne pas commettre lors d’une rĂ©novation 🔹
  • Les bons tuyaux pour meubler et Ă©quiper son bien en seconde main ou reconditionnĂ©. đŸȘ‘

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Place Ă  l'Ă©dition du jour !
J'en suis super fier de cette nouvelle édition, car pour la premiÚre fois elle a été co-écrite avec un abonné de longue date de la newsletter : Jérémy.

Je voulais aborder le sujet de l'immobilier locatif et de la rénovation et Jeremy a accepté de partager son expérience.

Voici donc le sommaire de cette Ă©dition :

  1. Intro
  2. Ask Me Anything
  3. Immobilier locatif et rénovation
    1. Quel est ton projet ?
    2. Quels travaux réalisés ?
    3. Quels montants dépensés (achat, travaux...) ?
    4. Quelles erreurs commises ?
    5. Quels conseils pour ceux qui voudraient se lancer ?
  4. Conclusion

Vamonos,
GaĂ«l 🌳


[SPONSOR] L’argent placĂ© sur notre Livret A dort-il vraiment ?

On peut se poser la question alors qu’on se remet Ă  parler du Livret A dans l’actualitĂ© (hausse du rendement, financement du parc nuclĂ©aire
).

La réponse : pas vraiment !
L’épargne dĂ©posĂ©e dans les livrets A pour vocation le financement des logements sociaux, mais ce n’est qu’en partie vrai.

40% du montant déposé reste à la main de votre banque avec des usages divers en fonction de votre banque.

Les 60% restants sont confiĂ©s Ă  la Caisse des DĂ©pĂŽts et Consignations. Seulement une partie de ces 60% ira effectivement dans la construction de logements mais aussi d’infrastructures, d’hĂŽpitaux, d’universitĂ©s, de rĂ©seaux d’eaux
 Le reste sera investi en actions ou en obligations d’entreprises françaises.

Bref, ce n’est pas trùs transparent

Une bonne occasion de vous parler du sponsor du mois : Mon Petit Placement.

Pour ceux qui ne connaissent pas MPP, ils se sont donnĂ©s comme mission de dĂ©mocratiser l’investissement.

Le plus intĂ©ressant, c’est qu’ils proposent une assurance-vie avec un portefeuille Environnement 100% labellisĂ© Greenfin.

C’est le label le plus contraignant d’un point de vue environnemental :

  • Exclusion de l’exploitation des Ă©nergies fossiles
  • Exclusion du nuclĂ©aire
  • Investissement obligatoire dans un certain nombre d’éco-activitĂ©s : Ă©nergie, bĂątiment, agriculture et forĂȘts, transport propre


Vous avez envie de tester leur offre ? Elle est accessible à partir de 300€.

Et comme Mon Petit Placement et Epinard 🌳 se rejoignent sur cette volontĂ© de dĂ©mocratiser l’investissement responsable, vous pourrez bĂ©nĂ©ficier de -30% sur vos commissions de performance la 1Ăšre annĂ©e avec le code EPINARD.

Pour rappel, une assurance-vie est plus risquĂ©e qu’un livret, mais en contrepartie vous pouvez espĂ©rer un rendement (non garanti of course) plus important.


2. Ask Me Anything

Posez-moi toutes vos questions via le formulaire ci-dessous 👇

Les questions/réponses du mois

Bonjour,
J'ai deux questions concernant les Assurances vie :
- Que penses-tu de l'AV Maif Responsable et Solidaire ?
- J'ai trouvé ton analyse des fonds en UC trÚs intéressante, alors je me suis posé la question pour les fonds euros. Est-il possible de comprendre leur composition et si celle-ci nous convient ?
Merci beaucoup ! - Naomie

Hello Naomie,
Je viens de regarder rapidement l'AV de la Maif.
Si je ne dis pas de bĂȘtises, la gestion est libre, tu pourras donc sĂ©lectionner les UC disponibles. Celles-ci sont principalement labellisĂ©es ISR, donc il faudrait les analyser une par une dans le dĂ©tail avant de faire ton choix.
Le label ISR Ă©tant plutĂŽt "souple".
Concernant son fonds en euros, il semble labellisé Finansol. J'ai plutÎt tendance à faire confiance dans ce label.

Pour répondre à ta seconde question : je n'ai pas encore réussi à accéder à la composition d'un seul fonds euro...


3. Immobilier locatif et rénovation avec Jeremy

Est-ce que tu peux te présenter ?

[Jeremy] Bonjour Gaël, merci pour cette interview, ainsi que pour la qualité du contenu que tu partages avec Epinard !

Je m’appelle Jeremy Paoletti, et suis diplĂŽmĂ© de l’EDHEC Business School. AprĂšs avoir travaillĂ© 2 ans et demi dans l’immobilier d’entreprise chez plusieurs acteurs du secteur (CBRE, Covivio, Deskeo et le dernier en date JLL), j’ai choisi de lancer ma propre structure d’accompagnement Ă  l’investissement immobilier, Amecasa. L’objectif est d’aider les particuliers Ă  investir dans l’immobilier avec une dĂ©marche Ă©co-responsable.

J’ai Ă©galement investi dans une maison que je rĂ©nove pour la mettre en location, il me semble que c’est de ça dont tu veux me parler aujourd’hui !

[GaĂ«l] Yes ! C’est ça !

Dis-nous en un peu plus sur ton projet immo ? Quels sont tes objectifs avec ce projet ?

[Jeremy] Mon objectif dĂšs le dĂ©part Ă©tait assez clair : je voulais crĂ©er de la valeur en rĂ©novant une maison et la rĂ©agencer afin d’en faire une colocation meublĂ©e, qui serait louĂ©e par chambre avec des salles de douche et wc privatifs.

En termes de localisation, j’ai sĂ©lectionnĂ© Valenciennes qui a bĂ©nĂ©ficiĂ© d’un regain d’intĂ©rĂȘt ces derniĂšres annĂ©es avec notamment la crĂ©ation de la Serre NumĂ©rique, site d’excellence dĂ©diĂ© aux mĂ©tiers de l’image et de la crĂ©ation numĂ©rique. C’est aussi une ville jeune avec une bonne proportion d’étudiants et de jeunes actifs.

Si réaliser des travaux permet de créer de la valeur assez rapidement, le modÚle de la colocation meublée permet également de maximiser le revenu locatif du bien, malgré un turnover forcément plus élevé.

Je me suis pris au jeu d’essayer d’amĂ©liorer au maximum l’efficience Ă©nergĂ©tique de la maison. Je compte aussi meubler la maison avec du mobilier de seconde main ou au moins made in France, et installer de l’électromĂ©nager reconditionnĂ©. Enfin, j’aimerais sensibiliser au maximum les colocataires sur les best practice pour Ă©conomiser l’énergie !

Quel était l'état du bien avant ? Quels travaux tu as faits ? Pour quels résultats ?

[Jeremy] Comme tu peux le voir sur les photos, le bien Ă©tait littĂ©ralement “dans son jus” et Ă  moitiĂ© inhabitĂ© depuis quelque temps. Les propriĂ©taires avaient cependant Ă©tĂ© assez visionnaires et avaient dĂ©jĂ  installĂ© des points d’eau dans les chambres du 2Ăšme Ă©tage, facilitant de fait l’installation de salles d’eau.

Clairement la maison Ă©tait une passoire thermique, le DPE faisant ressortir une note F.

Globalement les enjeux de la rénovation étaient :

  • RĂ©nover Ă©nergĂ©tiquement la maison
  • Abattre certaines cloisons pour recrĂ©er des chambres
  • CrĂ©er des salles d’eau

Pour la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, le principal enjeu Ă©tait de changer la vieille chaudiĂšre Ă  gaz pour une pompe Ă  chaleur hybride. Pour que la PAC serve Ă  quelque chose, il fallait Ă©galement s’assurer de la bonne isolation de la maison. J’ai donc fait isoler les murs, les combles et installer du double vitrage.

Le rĂ©agencement des piĂšces consistait en l’abattement de plusieurs cloisons pour crĂ©er des chambres plus grandes, avec une piĂšce sĂ©parĂ©e servant de salle de douche et wc.

C’était important pour moi d’offrir aux locataires un espace privatif de qualitĂ©, et de sĂ©parer la salle d’eau de la chambre. Je vois souvent des colocations avec des wc directement dans la chambre, je trouve ça aberrant !

Avant/aprĂšs de deux chambres

Parlons un peu montant : Combien valait le bien ? Combien t’ont coĂ»tĂ© les travaux ? Quel est le montant des aides que tu as pu obtenir ?

La partie la plus intéressante !

ConcrĂštement, la maison, qui fait 140 mÂČ, valait 149 000€ FAI, soit un peu plus de 1 000€/mÂČ. À 200 mĂštres de la place d’Armes de la ville, c’est un bon ratio !

À ce montant, il faut rajouter 11 770€ de frais d’acquisition, soit 7,9% du prix du bien FAI.

Les travaux, d’un montant global de 95 000€, dont 15 000€ pour la fourniture et l’installation de la pompe à chaleur, comprennent :

  • Le curage complet de l’intĂ©rieur de la maison
  • L’électricitĂ© complĂšte
  • L’isolation des murs et des combles
  • La pose de double vitrage
  • La crĂ©ation de 5 salles de douche
  • La pose de carrelage dans le salon et la cuisine et parquet dans les chambres
  • La peinture complĂšte de la maison
  • La pose de la cuisine
  • La fourniture et l’installation de la pompe Ă  chaleur

GrĂące Ă  l’installation de la PAC, j’ai pu obtenir 3 000€ de subvention MaPrimeRĂ©nov’ et 500€ de primes CEE.

À cela, il faut rajouter un budget de mobilier de 15 000€, pour un montant global d’investissement de 270 770€.

Au vu de la localisation et des prestations (chambres meublĂ©es avec salles de douche et wc privatifs), les chambres peuvent se louer en moyenne Ă  375€ HC/mois, soit un montant de 22 500 € de loyers HC par an. À cela, je projette 5% de vacance locative par an, soit un peu plus de deux semaines par chambre, pour un montant de 21 375€ HC par an.

Il faut Ă©galement provisionner la taxe fonciĂšre. Je n’ai pas le montant exact, les prĂ©cĂ©dents propriĂ©taires en Ă©tant exonĂ©rĂ©s.

Cependant, d’aprùs les annonces de biens similaires je m’attends à payer environ 1 000€ par an.

Enfin, en comptant les frais d’expert-comptable, je rajoute 350 € par an (j’ai fait appel à un expert-comptable en ligne).

En arrondissant, on compte donc un revenu net de 20 000 € par an, pour un montant d’investissement global de 267 270 €, soit un rendement net de 7,48% par an, sans compter la plus-value rĂ©alisĂ©e grĂące aux travaux.

L’avantage de la location meublĂ©e est qu’avec le jeu de l’amortissement comptable la fiscalitĂ© est quasi-nulle sur ces revenus. Renseignez-vous auprĂšs d’un expert-comptable !

Concernant la performance Ă©nergĂ©tique de la maison, on passe d’une consommation de 344 kWh/mÂČ/an (DPE F), Ă  une consommation projetĂ©e de 200 kWh/mÂČ/an (DPE D), soit un gain Ă©nergĂ©tique de plus de 40% !

Quelles sont les erreurs que tu as faites ?

[Jeremy] Ma principale erreur a Ă©tĂ© de ne pas assez me renseigner sur les enjeux de la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique en amont du projet. Aujourd'hui, on peut bĂ©nĂ©ficier de montants d’aides assez importants avec France Renov’ et les certificats d’économie d’énergie notamment.

Il est cependant nĂ©cessaire de respecter un parcours balisĂ©, commençant gĂ©nĂ©ralement avec un audit Ă©nergĂ©tique du bien, en prenant contact avec France Renov et une fois le projet validĂ© faire appel Ă  des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

[GaĂ«l] Je prĂ©cise que l’audit Ă©nergĂ©tique est une Ă©valuation diffĂ©rente du DPE (Diagnostic de Performance EnergĂ©tique).

[Jeremy] Tu as raison. D’ailleurs, il est difficile de se faire accompagner correctement sur ces sujets, bien qu’ayant Ă©changĂ© avec un conseiller Ă©nergie en ligne, je n’ai appris l’existence des audits Ă©nergĂ©tiques qu’aprĂšs avoir dĂ©marrĂ© les travaux.

En passant par un chauffagiste RGE j’ai quand mĂȘme pu bĂ©nĂ©ficier d’aides pour l’installation de la PAC, environ 3500€ soit 20% du montant de l’installation.

Une autre erreur a Ă©tĂ© de m’improviser conducteur de travaux. J’ai voulu faire l’économie d’un professionnel type maĂźtre d’Ɠuvre ou architecte d’intĂ©rieur pour suivre les travaux, et cela m’a compliquĂ© la tĂąche et fait perdre du temps. En l'occurrence l'entreprise Tout Corps d'Etat (TCE) accuse un retard de plusieurs mois.

Mon conseil : Si vous n’avez pas de connaissances dans la gestion de chantier ou si vous ĂȘtes Ă  distance, faites-vous accompagner par un maĂźtre d’Ɠuvre. En plus de vous aider Ă  dĂ©finir votre projet, le budget, les matĂ©riaux utilisĂ©s etc, il sĂ©lectionnera les artisans et assurera le respect du cahier des charges et du calendrier. C’est un gain de temps et surtout une diminution consĂ©quente de la charge mentale.

D'autres erreurs que tu as su Ă©viter ?

[Jeremy] J’avais suffisamment benchmarkĂ© le marchĂ© immobilier de Valenciennes en amont des visites et j’ai su valoriser trĂšs rapidement le bien proposĂ©.

Beaucoup de personnes pensent qu’un bien immobilier peut forcĂ©ment se nĂ©gocier, or c’est faux : dans le contexte de taux bas dans lequel nous Ă©tions il Ă©tait important de savoir se positionner rapidement et au prix face Ă  une bonne affaire.

En l’occurrence nous Ă©tions quatre personnes Ă  visiter la maison dĂšs le premier jour des visites, pour 4 offres dont deux 5000€ en dessous du prix (soit 3% du prix FAI).

Mon offre Ă©tait la premiĂšre au prix et c’est comme ça que j’ai pu signer le compromis de vente.

Depuis je n’ai revu que trĂšs peu de biens sur le marchĂ© qui correspondaient Ă  ces critĂšres.

Tu as mentionnĂ© le respect d’un parcours balisĂ© pour ĂȘtre Ă©ligibles aux aides Ă  la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. Peux-tu le dĂ©tailler ?

[Jeremy] Tout d’abord je pense que la premiùre chose à faire est de se renseigner au maximum afin de ne pas se tromper.

En plus des conseillers France RĂ©nov’ (et de leur site internet), vous pouvez contacter des acteurs comme Heero ou Effy pour en apprendre plus et vous faire expliquer le parcours, ainsi que les aides auxquelles vous ĂȘtes Ă©ligible.

Dans le cadre d’un investissement locatif, on en compte globalement 3* :

  • MaPrimeRĂ©nov’
  • Les CEE (certificat d’économie d’énergie)
  • L’Eco-PTZ

À noter que seule MaPrimeRĂ©nov’ est conditionnĂ© aux revenus de votre foyer.

✅Je recommande par la suite de faire rĂ©aliser un audit Ă©nergĂ©tique, si celui-ci n’a pas dĂ©jĂ  Ă©tĂ© rĂ©alisĂ© dans le cadre de la vente (Ă  noter qu’ils deviendront obligatoires dans le cadre de la vente d’un logement classĂ© F ou G au DPE Ă  compter du 1er avril 2023).

Suivant le montant de vos revenus, celui-ci peut-ĂȘtre financĂ© par France RĂ©nov’.

✅En se basant sur l’audit Ă©nergĂ©tique et ses recommandations, la phase suivante est la rĂ©alisation de devis par des professionnels RGE (reconnus garants de l’environnement). Cette certification est obligatoire pour bĂ©nĂ©ficier des aides.

✅Une fois les devis rĂ©alisĂ©s, il faut crĂ©er son compte sur http://www.maprimerenov.gouv.fr/ et renseigner les informations demandĂ©es. France RĂ©nov’ fera un retour sur votre Ă©ligibilitĂ© aux aides en fonction du type de rĂ©novation que vous avez choisi (globale ou au forfait). Personnellement j’ai eu un retour en l’espace de trois semaines.

✅À partir du moment oĂč la demande est validĂ©e, vous pourrez signer les devis et lancer les travaux !

✅À la suite de quoi, il vous sera possible de contacter un fournisseur d’énergie pour crĂ©er un dossier et demander Ă  percevoir les CEE.

Si tout cela vous paraĂźt compliquĂ© pas de panique, il vous est toujours possible de vous faire accompagner par un conseiller France RĂ©nov’ ou mandater une entreprise spĂ©cialisĂ©e voire mĂȘme vos artisans RGE qui peuvent rĂ©aliser ces dĂ©marches pour vous !

*Il existe Ă©galement des aides locales rĂ©gionales, allant d’un accompagnement gratuit Ă  des subventions. Attention cependant car elles ont souvent des conditions de revenus et ne sont pas forcĂ©ment disponibles pour un investissement locatif.

Avec tes connaissances actuelles, est-ce que tu le referais ?

[Jeremy] Je me repositionnerais dĂ©finitivement sur le mĂȘme bien, et de la mĂȘme façon. Par contre je prĂ©parerais mieux en amont la rĂ©alisation des travaux et je maximiserais l’intervention de professionnels RGE pour amĂ©liorer encore plus les performances Ă©nergĂ©tiques du bien et bĂ©nĂ©ficier du maximum d’aides.

Avec cette stratĂ©gie, j’aurais pu obtenir un DPE C, et bĂ©nĂ©ficier de 10 000€ d’aides avec la hausse des montants de rĂ©novation globale MaPrimeRĂ©nov’.

Je ferais Ă©galement appel Ă  un architecte d’intĂ©rieur ou un maĂźtre d’Ɠuvre pour la rĂ©alisation et le suivi du chantier. Leur plus-value compense largement leur coĂ»t (de 10 Ă  15 000 € pour un projet comme celui-ci).

As-tu des conseils actionnables pour les lecteurs qui cherchent à investir dans l’immobilier de maniùre durable ?

[Jeremy] Aujourd’hui, il n’existe pas de label (comme l’ISR) pour un investissement locatif. Cependant, il est possible d’Ɠuvrer pour diminuer l’empreinte carbone d’un bien, et de nombreuses incitations à le faire existent.

Je vous recommande de faire un audit Ă©nergĂ©tique. Cela coĂ»te entre 500 et 1 500 € selon les prestataires et donne de vraies pistes pour amĂ©liorer la performance Ă©nergĂ©tique des bĂątiments.

Si on investit Ă  distance, il est intĂ©ressant de se faire accompagner par un professionnel. Des architectes d’intĂ©rieur peuvent faire rĂ©aliser la plupart des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique et de dĂ©coration.

Concernant le mobilier, il existe plusieurs plateformes de vente de mobilier de seconde main voir upcyclĂ©, mĂȘme s’il peut ĂȘtre difficile de meubler l’intĂ©gralitĂ© d’un appartement ou d’une maison avec ce genre de mobilier. Par contre, installer de l’électromĂ©nager reconditionnĂ© est facile et rĂ©duit drastiquement l’empreinte carbone d’un investissement !

[GaĂ«l] Tu as des recos de sites ou d’enseignes pour les meubles ou l’électromĂ©nager ?

[Jeremy] Bien sĂ»r ! Pour les meubles, le site C’estBeauChezVous propose dĂ©sormais des packs de meubles upcyclĂ©s. Ils ne sont pas disponibles tels quels sur leur site car plus chers que les autres, il faut les contacter directement.

Si vous préférez chiner des meubles un par un, le site Selency est fait pour ça.

Dans le mĂȘme style, il existe Ă©galement des dĂ©pĂŽts de vente de meubles retirĂ©s de la vente Ă  cause de dĂ©fauts esthĂ©tiques. Dans la mĂ©tropole lilloise, on peut par exemple citer le magasin Les Aubaines, le dĂ©pĂŽt de la Redoute.

Par contre, vous ne choisissez jamais vraiment les meubles disponibles, il faut donc avoir la fibre de la décoration !

Pour l’électromĂ©nager reconditionnĂ©, il existe l’incontournable Backmarket avec un trĂšs large choix, mĂȘme si les articles sont parfois reconditionnĂ©s Ă  l’étranger.

Pour une solution encore plus locale, Murphy, solution de rĂ©paration d’électromĂ©nager Ă  domicile, propose Ă©galement de l’électromĂ©nager Ă  la vente, reconditionnĂ© en France.

Évidemment, les gros noms du secteur (Fnac, Boulanger
) se mettent Ă©galement Ă  proposer du reconditionnĂ©.

Il convient de rappeler que si une bonne isolation et un systĂšme de chauffage efficient permettent de rĂ©duire les dĂ©perditions thermiques d’un logement, c’est avant tout l’utilisation qui en est faite qui en dĂ©terminera la consommation d’énergie finale.

Il faut donc interpeller les utilisateurs et les sensibiliser sur les bonnes pratiques en matiĂšre d’énergie : mettre une pompe Ă  chaleur ne sert malheureusement pas Ă©normĂ©ment si les habitants chauffent Ă  23°C plutĂŽt que 19°C et laissent les appareils Ă©lectriques allumĂ©s tout le temps

Voici une Ă©tude qui en atteste.

Enfin, mon dernier conseil porte sur l’investissement locatif en gĂ©nĂ©ral. En effet, force est de constater au travers de cette expĂ©rience de l’achat d’une maison avec un projet de rĂ©novation que l’immobilier est en tout point similaire Ă  une petite entreprise : les sujets sont nombreux et variĂ©s (stratĂ©gique, financier, juridique, opĂ©rationnel, fiscal, comptable
) et il est difficile de tout maĂźtriser. Il est donc trĂšs important en amont de tout projet d’identifier les sujets pour lesquels on a le plus de compĂ©tences (ou d’appĂ©tences), et de ne pas hĂ©siter Ă  dĂ©lĂ©guer le reste.

Le rendement d’un investissement ne se calcule pas forcĂ©ment seulement d’un point de vue financier.

Si certains ont des questions, comment on te contacte ?

[Jeremy] Vous pouvez me contacter directement par mail, Ă  jeremy@amecasa.fr.

N’hĂ©sitez pas non plus Ă  m’ajouter sur LinkedIn si vous le souhaitez, je compte partager du contenu sur ces sujets de maniĂšre rĂ©guliĂšre.

Je prĂ©pare Ă©galement un livre blanc complet sur comment rĂ©aliser un investissement locatif responsable de A Ă  Z, n’hĂ©sitez pas Ă  me faire signe si cela vous intĂ©resse !

[GaĂ«l] Merci beaucoup Jeremy pour ton retour d'expĂ©rience ! C'est top d'ĂȘtre transparent comme ça ! Ça Ă©vitera sĂ»rement quelques galĂšres aux prochains qui voudront se lancer 😉


That’s it ! J’espùre que vous avez appris des choses !

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GaĂ«l 🌳